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Verande e usi consentiti

Per veranda, comunemente, si intende un balcone (loggia o terrazzo) chiuso con vetrate, per la quale valgono gli analoghi principi espressi per i balconi.

Le questioni relative alle verande ineriscono soprattutto alla realizzazione delle stesse, laddove non previste all'origine della costruzione dello stabile.

La trasformazione di un balcone (o di un terrazzo) in veranda, a parte tutte le necessarie autorizzazioni comunali, rientra in materia di innovazioni, ed è considerata legittima quando non diminuisca il diritto degli altri condomini, non alteri il decoro architettonico dell'edificio o non rechi pregiudizio alla stabilità dello stesso.

Sono considerate innovazioni vietate, invece, la costruzione di una veranda che leda i diritti degli altri condomini alla naturale destinazione dell'originario balcone (ad es. di copertura di parte dell'edificio condominiale) (Cass. n. 2189/1981; App. Napoli 25.6.1998), impedendo la veduta ai condomini soprastanti (Cass. n. 1132/1985), ovvero la trasformazione di un balcone in veranda "eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri" idonea, come tale ad alterare il decoro architettonico dell'edificio condominiale (Cass. n. 27224/2013).

  • Finestre di proprietà e condominiali:

Le finestre sono, in sostanza, aperture (semplici, composte, di piccole dimensioni o a parete) sui muri dell'edificio aventi la principale funzione, unitamente alle strutture che le rendono praticabili e utilizzabili (fissi ed infissi, stipiti, cornici, imposte) di dare luce ed aria agli ambienti interni.

Esse non rientrano tra i beni comuni ex art. 1117 c.c., poiché di regola destinate a servire all'utilità esclusiva di un determinato alloggio dell'edificio e, dunque, appartenenti al relativo proprietario.

Tuttavia, le finestre possono ben costituire elementi sia di proprietà condominiale che individuale.

Al pari dei balconi, infatti, gli elementi decorativi e ornamentali posti attorno alle finestre o tra una finestra e l'altra che costituiscono carattere architettonico della facciata, in grado di incidere sul decoro dell'edificio, accrescendone il pregio estetico, sono da considerarsi parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., per cui le spese per il loro rifacimento e manutenzione sono a carico della collettività condominiale. Analogamente, per le finestre poste usualmente negli edifici in corrispondenza del vano scale, la cui funzione è quella di dare luce e aria alle scale di collegamento dei vari piani, non vi è motivo di dubitare che le stesse, servendo l'intero condominio, debbano essere considerate, al pari delle scale, di proprietà comune, salvo diversa indicazione proveniente dagli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o dal regolamento condominiale contrattuale.

  • Aperture di finestre o vedute:

In merito, infine, agli usi consentiti, la giurisprudenza ha avuto modo di affermare che qualsiasi intervento sul muro comune, come l'apertura di una finestra o di vedute o la trasformazione di finestre in balconi, è espressione del legittimo uso delle parti comuni per gli effetti di cui all'art. 1102 c.c., il quale consente a ciascun condomino di "servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto", sempre che questo avvenga nel rispetto dei divieti di cui all'art. 1120 e delle norme urbanistiche (Cass. n. 53/2014). Pertanto, è stata ritenuta "legittima l'esecuzione della delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balconi le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti, compiuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni, previsto che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di luce e di aria alla veduta esercitata dal condomino sottostante" (Cass. n. 7044/2004); mentre, invece, sono state qualificate come abusive poiché pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell'edificio "le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio." (Cass. n. 3927/1988).