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Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20887 del 7 novembre 2017 ha dichiarato nulla la delibera che aveva suddiviso tra tutti i condomini le spese per lavori di manutenzione dei balconi (frontalini, parapetti e sottobalconi).

Si tratta, infatti, di spese che competono ai soli proprietari delle unità immobiliari munite di balconi.

Per il condominio, la delibera era corretta, perché riguardava lavori di manutenzione e ricostruzione della facciata dell'edificio condominiale (che è un bene comune) e solo parzialmente i balconi.

Ma per il giudice la questione è irrilevante: “il fatto che vi siano altre spese da sostenere in relazione agli interventi conservativi, non concernenti i balconi e da ripartire secondo le tabelle millesimali, ha un'incidenza solo quantitativa sul riparto e non ha alcuna influenza sui criteri adottati, che vanno valutati singolarmente in relazione alle spese cui si riferiscono”.

Citando la Cassazione, il Tribunale ricorda che “i balconi (aggettanti) di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.

Tuttavia, il rivestimento del parapetto e dellasoletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata” (Cass. civ. 14576/2004).

Nel caso di specie, però, i balconi non assolvono ad alcuna funzione estetica su decoro e/o assetto architettonico dello stabile. Si legge infatti nella sentenza: “l'edificio ha caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi, privi di qualsiasi fregio o decorazione e neppure omogenei nell'aspetto, sembrano inseriti nella facciata in modo caotico e disorganicoNon ci è alcuna continuità lineare tra fasce marcapiano (inesistenti) e frontalini, che – se sussistente – potrebbe far supporre una volontà progettuale di rendere in un insieme unitario i ritmi scanditi dal balconi con gli altri elementi orizzontali della facciata e di non considerare, quindi, i balconi stessi come entità autonome ed isolate del contesto architettonico della facciata”.

Insomma, secondo il tribunale non ricorrono i presupposti “estetici” per ricondurre i lavori ai balconi al “decoro architettonico”. Tali spese, dunque, fanno carico ai soliproprietari dei balconi stessi. Ed è irrilevante, come detto, che, nella fattispecie, gli interventi da eseguire riguardino solo parzialmente frontalini e sottobalconi, concernendo prevalentemente la facciata dell'edificio.