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L'amministratore di condominio può essere revocato solo per giusta causa?

L’amministratore di condominio deve assolvere svariati compiti ai fini della gestione del condominio. Le sue attribuzioni sono complesse e delicate non esaurendosi nell’elenco di cui agli artt. 1130 e 1131 del codice civile, bensì ad esse devono aggiungersi i compiti ulteriori eventualmente imposti dal regolamento di condominio, dall’assemblea e da leggi speciali.

I presupposti necessari per una buona gestione del condominio sono il possesso della qualifica professionale e l’assolvimento degli obblighi di aggiornamento professionale da parte dell’amministratore (eccezion fatta per l’ipotesi di amministratore/condomino), la trasparenza e la possibilità di controllo della gestione da parte dei condomini.

Per tali motivi, il rapporto che lega i condomini all’amministratore di condominio è un rapporto intuitu personae, basato cioè sulla fiducia e, dunque, destinato a venir meno in caso di comportamento negligente, in mala fede o in presenza di un conflitto d’interesse dell’amministratore. In caso di inosservanza dei doveri normativamente imposti all’amministratore di condominio, la legge prevede delle conseguenze giuridiche che possono consistere nel risarcimento dei danni  nei confronti del condominio o addirittura la revoca del suo mandato.

In realtà, la richiesta di revoca può nascere anche da semplici ragioni di opportunismo (si pensi alla revoca dell’amministratore che percepisce un compenso troppo oneroso rispetto ad altri), anche in assenza dunque, di una giusta causa.

I condomini devono chiedere all’amministratore di condominio di convocare l’assemblea, stabilendo come ordine del giorno la revoca e contestuale nomina del nuovo amministratore.

Nonostante il potere d’impulso concesso ai condomini, l’amministratore non è obbligato a convocare l’assemblea di condominio straordinaria. Tuttavia, decorsi 10 giorni dalla richiesta di convocazione all’amministratore, la legge stabilisce che i condomini potranno autoconvocarsi, ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.

Pertanto, nell’ipotesi in cui l’amministratore di condominio non dovesse convocare l’assemblea straordinaria, quest’ultima potrà legittimamente essere convocata a richiesta da almeno due condomini che rappresentino (come minimo) 1/6 del valore millesimale dell’edificio.

Qualora non venga deliberata la revoca dell’amministratore in carica a causa del mancato raggiungimento del numero per la votazione, il singolo condomino solo se sussiste una giusta causa potrà chiedere la revoca giudiziale.

Quante procedure di revoca esistono?

Il legislatore all’art. 1129 c.c., comma 11, stabilisce che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.

In sintesi esistono due diversi tipi di revoca:

  • La revoca “assembleare”;
  • La revoca “giudiziale”.

Riguardo alla prima, i condomini hanno la facoltà di revocare in qualsiasi momento l’amministratore di condominio, a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo. La procedura di revoca assembleare è la medesima prevista per la nomina dell’amministratore.

Precisamente, il codice civile all’articolo 1136, quarto comma stabilisce che per le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore è indispensabile il quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, ossia il raggiungimento di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio o con le modalità previste dal regolamento di condominio.

L’amministratore così revocato avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta ed al rimborso delle spese eventualmente anticipate, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

In ogni caso la revoca senza giusta causa deliberata dall’assemblea con il raggiungimento del quorum previsto per legge ma che sia intervenuta prima della scadenza annuale del mandato, legittima l’amministratore uscente a chiedere ed ottenere il compenso professionale pattuito all’atto di accettazione della nomina.

Pertanto, l’amministratore destituito prematuramente e senza giusta causa dalla carica e che non abbia ricevuto il compenso spettantegli potrà adire le vie legali per far valere il suo diritto.

Il singolo condomino può richiedere la revoca al giudice?

Ciascun condomino può legittimamente proporre un ricorso al giudice volto ad ottenere la revoca dell’amministratore.

Tuttavia la proposizione del ricorso è subordinata alla sussistenza di particolari cause che legittimano la richiesta giudiziale di revoca.

Precisamente il codice civile all’art. 1129, comma 11, stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere chiesta dal singolo condomino direttamente all’autorità giudiziaria nei seguenti casi:

  • nel caso previsto dall’art.1131, comma 4, ossia quando l’amministratore non abbia informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificategli e che riguardino questioni che esorbitano dalle attribuzioni sue proprie;
  • nel caso in cui l’amministratore non abbia reso il conto della sua gestione;
  • nel caso di gravi irregolarità commesse dall’amministratore.