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Il regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è l'atto con il quale il condominio detta le regole relative all'amministrazione, all'uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni. Il regolamento viene adottato dall'assemblea a maggioranza, salvo che si tratti di un regolamento contrattuale, nel qual caso è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.

  • Che cos'è:

Il regolamento condominiale può essere definito come lʼatto tramite il quale il condominio detta le regole per disciplinare:

  1. lʼuso delle cose comuni;
  2. la ripartizione delle spese;
  3. i modi di tutela del decoro dellʼedificio;
  4. lʼamministrazione;
  5. i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.

Lʼadozione di un regolamento è obbligatoria se il numero dei condomini è superiore a 10; tuttavia la legge, nellʼimporre questo obbligo, non stabilisce una sanzione per la sua mancata esecuzione e pertanto, in assenza di un regolamento, anche se obbligatorio, i rapporti tra i condomini saranno regolati dalle norme che disciplinano in generale lʼuso delle cose comuni.

  • Lʼadozione del regolamento:

Il regolamento viene adottato dallʼassemblea anche su iniziativa di uno solo dei condomini. Lʼapprovazione del regolamento si effettua con una normale delibera assembleare che deve però deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dellʼedificio.

Ovviamente, i condomini che non concordano con la delibera, che si sono astenuti o che erano assenti, potranno proporre lʼimpugnazione secondo le regole ordinarie che regolano lʼimpugnazione delle delibere. Il regolamento va poi inserito nel registro dei verbali e delle assemblee.

  • Contrasto tra le norme del regolamento e la legge:

Il potere dellʼassemblea di autoregolamentare la vita del condominio è molto ampio e per questo motivo le norme contenute nel regolamento prevalgono anche sulle norme di legge.

Lʼassemblea non può, però, approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che:

  1. stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni;
  2. stabiliscono lʼindivisibilità delle parti comuni;
  3. regolano le innovazioni;
  4. regolano la nomina e la revoca dellʼamministratore;
  5. individuano gli obblighi e le attribuzioni dellʼamministratore;
  6. regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie;
  7. disciplinano la costituzione dellʼassemblea e le deliberazioni;
  8. regolano lʼimpugnazione delle delibere dellʼassemblea.

Se vi è contrasto tra queste norme e quelle contenute nel regolamento prevale la disposizione di legge.

  • Il regolamento, infine, non può:
  1. comprimere i diritti di ciascun condomino che risultano dagli atti di acquisto o da altre convenzioni;
  2. vietare di possedere o detenere animali domestici.
  • Il C.D. regolamento contrattuale:

Si parla di regolamento contrattuale (in contrapposizione al C.D. regolamento ordinario di cui al paragrafo precedente) per indicare un regolamento condominiale che:

  1. limita i diritti che i singoli condomini hanno sulle rispettive proprietà individuali o sulle parti comuni;
  2. amplia i poteri di uno o più condomini;
  3. attribuisce maggiori diritti a uno o più condomini.

A differenza del C.D. regolamento ordinario (che si approva a maggioranza) il regolamento contrattuale deve essere approvato allʼunanimità.

Non è però sufficiente lʼunanimità dei partecipanti allʼassemblea, ma è richiesto lʼaccordo di tutti i condomini.

Il regolamento contrattuale, inoltre, deve:

  1. sempre risultare da un atto scritto;
  2. sempre essere allegato ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari ed accettato dagli acquirenti.
  • Modifiche al regolamento:

La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.

Nel caso del regolamento ordinario, la legge dispone che ciascun condomino può assumere lʼiniziativa per la revisione del regolamento. In questo caso la parola passerà allʼassemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per lʼapprovazione del regolamento, ovvero, la maggioranza dei presenti allʼassemblea che rappresenta almeno la metà del valore dellʼedificio.

Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria lʼunanimità dei condomini.